O Imposto de Renda 2026 traz novidades para quem tem imóvel — incluindo um campo específico para imóvel com usufruto. Para quem comprou, financiou ou alugou imóvel na praia, a declaração tem particularidades que, se erradas, podem levar à malha fina.
Este guia cobre como declarar imóvel próprio, financiado, de temporada e aluguel no IR 2026. Para o contexto de compra, veja o post sobre comprar apartamento na praia.
Regra central do IR para imóveis
A Receita Federal segue uma lógica consistente: imóvel é patrimônio e entra na ficha de Bens e Direitos pelo custo efetivamente pago e comprovado. Não se usa valor de mercado nem valor venal.
O valor do imóvel só aumenta na declaração quando há desembolso de gastos incorporáveis ao bem: entrada, parcelas, ITBI, cartório, corretagem e benfeitorias com comprovação fiscal.
Imóvel próprio (já pago)
Se o imóvel já constava na declaração anterior e não houve compra, venda ou alteração em 2025, o procedimento é simples: mantenha o mesmo valor de anos anteriores na ficha Bens e Direitos. Não atualize para valor de mercado.
Imóvel financiado
Para imóvel financiado em 2025, a declaração tem um detalhe crítico:
- Não coloque o saldo devedor em "Dívidas e Ônus Reais". O imóvel financiado vai em Bens e Direitos.
- Não declare o valor total do contrato como se já tivesse sido pago.
- Some o que foi pago no ano: entrada + parcelas + juros + ITBI + cartório + corretagem.
Exemplo: imóvel de R$ 500.000 financiado em 2025.
- Entrada: R$ 100.000
- Parcelas pagas em 2025: R$ 36.000
- ITBI + cartório: R$ 10.000
- Bens e Direitos — Situação em 31/12/2024: R$ 0,00
- Bens e Direitos — Situação em 31/12/2025: R$ 146.000,00
A cada ano, some o que foi pago. Até a quitação, o valor declarado iguala o valor total do contrato.
Imóvel na planta
Imóvel comprado na planta em 2025 segue a mesma lógica do financiado: some tudo que pagou no ano (sinal + parcelas intermediárias + corretagem). O valor não é o valor do imóvel — é o que você pagou até 31/12/2025. Veja o guia de comprar na planta.
Aluguel por temporada recebido
Se você alugou seu imóvel na praia por temporada em 2025, a receita do aluguel deve ser declarada. A forma depende de quem pagou:
- Aluguel de pessoa física — declare em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física". O locador é responsável por recolher o carnê-leão mensal.
- Aluguel de plataforma (Airbnb, etc.) — a plataforma pode retener o IR na fonte. Verifique no informe de rendimentos. Declare em "Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica".
- Aluguel de imobiliária — a imobiliária geralmente retém o IR e emite informe. Declare em "Rendimentos Recebidos de Pessoa Jurídica".
O que não entra como aluguel: IPTU e condomínio pagos pelo locador (são dedutíveis como despesa para reduzir o imposto sobre o aluguel, mas não são receita).
Aluguel pago (você é o inquilino)
Se você alugou imóvel de temporada e pagou aluguel a pessoa física, declare em "Pagamentos Efetuados" — código 70 (Aluguéis). Não confunda com despesas médicas ou educação.
Venda de imóvel em 2025
A venda envolve dois passos:
- Baixa do bem — em Bens e Direitos, atualize a Discriminação com data e condições da venda. Deixe a Situação em 31/12/2025 sem o valor do bem.
- Apuração do ganho de capital — use o programa GCAP (Ganho de Capital) da Receita e importe o resultado para a declaração. O imposto é 15% sobre o lucro.
Isenções importantes:
- Venda de único imóvel — isenta se o valor não exceder o limite legal (R$ 440.000 em 2025).
- Reinvestimento — isenta se reinvestiu o valor da venda em outro imóvel residencial dentro de 180 dias.
Mesmo isenta, a operação deve ser informada na declaração.
ITBI: como declarar
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) pago na compra é incorporável ao custo do imóvel. Some o valor do ITBI ao custo do imóvel em Bens e Direitos. Isso aumenta o custo de aquisição e reduz o ganho de capital na venda futura.
Em Pernambuco, o ITBI é de 2% a 3% do valor venal do imóvel. Para um imóvel de R$ 500.000, o ITBI fica entre R$ 10.000 e R$ 15.000 — incorporável ao custo.
IPTU e condomínio
IPTU e condomínio não são incorporáveis ao custo do imóvel. São despesas de manutenção — dedutíveis apenas do rendimento do aluguel (se você é locador).
Imóvel com dois donos
Para imóvel comprado em sociedade (casal, união estável ou dois compradores):
- Cada um declara a fração que efetivamente pagou (ex: 50% cada).
- Informe o nome, CPF e percentual dos demais proprietários na Discriminação.
- Mantenha o mesmo padrão todos os anos — não mude a forma de declarar sem motivo.
Novidade do IR 2026: imóvel com usufruto
O IR 2026 inclui um campo específico na ficha "Bens e Direitos" para identificar imóvel com usufruto — quando o imóvel é seu, mas outra pessoa tem direito de uso. Preencha o campo com o nome e CPF do usufrutuário.
Erros mais comuns a evitar
- Declarar o saldo devedor em Dívidas e Ônus (deve ser em Bens e Direitos).
- Declarar o valor total do contrato como se já estivesse pago.
- Usar valor de mercado em vez do custo de aquisição.
- Não incluir ITBI, cartório e corretagem no custo do imóvel.
- Esquecer de declarar aluguel recebido por temporada.
- Não declarar ganho de capital em venda (mesmo isenta).
Cronograma do IR 2026
A declaração do IR 2026 (ano-base 2025) acontece entre 23 de março e 29 de maio de 2026. A Receita Federal estima que 44 milhões de pessoas entregarão a declaração. A multa por atraso é de no mínimo R$ 165,74.
Se você comprou, financiou, alugou ou vendeu imóvel na praia em 2025, revise a declaração com atenção. Para dúvidas sobre o seu imóvel no litoral de PE, a ImoveisBay oferece consultoria imobiliária com IA.
